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碧桂园“四宗罪”,地产之王为什么成了全民公敌?股票怎么玩+不懂股票

2018-08-01 18:43

碧桂园“四宗罪”,股票怎么玩+不懂股票地产之王为什么成了全民公敌?

2018-08-01 07:42来源:大猫财经人才/万科/房地产

原标题:碧桂园“四宗罪”,地产之王为什么成了全民公敌?

01

当老大不容易,杨国强可能对此深有体会。

2017年,碧桂园销售收入凌驾恒大、万科,首次登顶行业老大。

2018年头六个月,这种增势依旧迅猛,半年销售额迫近去年全年的75%。

好运气不知从哪个时刻起截然而止,各种变乱频出,各种指责接踵而来,行业老大还没坐稳,有人预言崩盘将至,碧桂园到底怎么了?

02

很多人第一次知道碧桂园的名字是在十多年前,26岁的杨惠妍以1121亿的资产成为2007年的《福布斯》中国首富,固然,人们随后发明女首富的钱其实来自于她的好爸爸杨国强,他对付上市战战兢兢:“上市后的碧桂园就像一只没有脚了的小鸟,只能拼命地往前飞。”

杨国强措辞内敛,开场白往往是“我是个农民,没读过什么书,说的不必然对……”,这是中国农民惯有的狡黠,据说他念书很多,时常给高管开出版单,据说尤爱《后悔录》,而开场白之后的观点,往往惊人。

即便他是一个真的农民,他也是极其精明的那种,好比他很早就大白了这样的原理:同样是地皮,种庄稼的收益比不外种屋子。

这可能跟他是顺德人有关。如果说农村地皮改革的先锋是安徽小岗,那么乡镇企业产权改革的先行者则是广东顺德,也是在这里,1991年,有句名言,“成长是硬原理”

1992年,已经在建筑行业折腾了十几年的杨国强决定下海,北滘镇当局旗下的北滘经济成长总公司与另外两家公司联合创立顺德三和物业成长有限公司,股票怎么玩不懂股票计划开发北滘镇附近的碧江及三桂两个打点区内的一片1300亩地皮,此项目以“碧桂园”命名,以此为跳板,杨国强跳出体制。

第一个坑是4000套别墅的项目,当时正值1993年6月的房地产危机,因项目偏远底子无人问津,公司面临倒闭,而杨国强走出绝境的套路至今还被业界仿照:他远上北京,说服景山中学在园区设立分校,通过“学区房”概念,烂尾楼成了本地爆款。

但这之后直到上市,碧桂园其实只是无数房地产公司中籍籍无名的一个,像一个老农,日出而耕日落而息,挣得只是行业红利,那时的地产大佬是任志强、潘石屹、冯仑这些,个个巧舌如簧,那不是杨国强的时代。

03

上市带来了好运,虽然之后经历金融危机,碧桂园也曾裁人,但杨国强还是像开了挂。有意无意的,碧桂园“三级火箭”:地皮+人才+高周转模式逐渐成型,大杀四方。

▌❶地皮

上市不到半年,碧桂园的地皮储蓄从1900万平方米激增到4500万平方米,这比其时的万科多一倍,是香港长和系其时全部地皮储蓄的2.5倍。有地才气种房种庄稼,自打那之后,碧桂园买买买的节奏就没停过,并且方针明确,重仓三四五六…..线城镇

▌❷人才

据说杨国强是在和平安马明哲的一次交谈中顿悟人才的重要性。

他问马明哲,“你怎么打点平安的万亿资产?有什么秘方?”马说:”我能有什么秘方,靠优秀的人被,我这有很多年薪千万的人。”

回去后,杨国强对人力总经理说:“我给你30个亿,你去给我找300个人来。”

其实之前他已经意识到这个问题,把中建五局总经理莫斌挖到碧桂园任总裁,akb48 股票怎么玩?年薪跃为605.4万元,之后力度更大,2013年,中海集团董事朱荣斌插手碧桂园,年薪553.6万元;2014年,同样有中海、中建职业配景的吴建斌,出任碧桂园首席财政官,年薪为619.5万元。到2016年结束时,来自中建的刘森峰,成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁。

同时,碧桂园启动了”未来领袖打算”,在全球广招名校博士,为中国地产行业所罕见。2016年底,入职博士凌驾400人

▌❸高周转

杨国强真正的杀手锏,是高周转。

万科学习美国帕尔迪,把高周转概念最早引入国内,杨国强在此基础上插手了沃尔玛的资产周转精髓,成为碧桂园崛起的膨化剂,“我们低本钱拿地,快速开发,配套到位,低价开盘……这样的速度别人做不到,这样的把控,别人做不到,我杨国强能做到。”这套理论配合“456”要领论——拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正——让碧桂园迅速崛起。

2010年销售收入329亿元,到2017年的5500亿,一路杀进“财产500强”。

好,接下来进入but部门。

时间进入2018年,碧桂园的运气差了不少,变乱不绝,问题很多,环伺左右几乎全是骂他的人:员工吐槽、同行诉苦、客户维权、黎民声讨,“四宗罪”缠绕碧桂园,地产之王为什么成了全民公敌?

04

4月开始,持续不绝的工程变乱令人侧目:

高周转、抢工期、自监理,碧桂园的潜法则逐一袒露,也缔造了中国房地产行业的一个奇观,在碧桂园的工地上,监理和施工方往往都是碧桂园本身的员工。

与这些工程同样被扒出的是遍及各地的衡宇质量问题,一个五星级的家,酿成了五星级的坑,于是,维权声四起:

从杭州到武汉,无锡到甘肃,萍乡到济宁,处处都有碧桂园业主的身影呈现。

有的是因为公摊坑了面积,有的是因为电梯容量和户数不匹配,甚至还有延期交房,交房不交证等等原因。

但是最多的一项是他们的装修,买的时候答理精装修,样板房很华丽,到真的交房的时候精装修就酿成毛坯了,或者用很多劣质质料敷衍事儿。

于是大快人心。

05

很多人说是因为高周转背后的资金流呈现了问题,这是毋庸置疑的,房地产的高杆杆过不了资金短缺的日子,但从具体的执行者来说,高周转背后的高强度凌驾了很多人的极限,没有人能用百米冲刺的速度去完成一场马拉松,碧桂园的打点问题再被提起。

杨国强的三级火箭架构无疑是高效的,就一个缺点:耗人。

如果再加上一个对细节穷追猛打的老板,那员工是很难做的。生不入x科,死不进x大,存亡不入碧桂园,真的不是说说罢了。

猫哥问一个碧桂园的店员,压力真的那么大吗?他缄默沉静无语,撩了撩头发,“这么说吧,哥入职一年,发际线高了一公分…….”

▌一是心累:

焦虑无处不在,因为业绩不可必定要被裁减的,并且时间有限。

每月的总部高管会上,区域总们会根据业绩数排座位,业绩可观的坐在前排,以从此推。成果清晰,压力明显。

每天早晨,杨国强、莫斌可以通过手机系统看见前一天碧桂园发生的所有数据,如各地投资、售房、收款情况等等,700多名处所项目总经理乃至垂直条耳目员,可以按照实时数据,知道本身与查核指标还差多远。

“红绿灯”打点系统中,碧桂园4000多种业务都实现了流程打点,每一个业务的进度都被设计了红绿灯的预警时间。当呈现3个红灯,业务相关人员会被职能中心负责人约谈,一旦呈现4个红灯,期待你的是总裁莫斌的约谈。”我们每天早上的习惯就是摸手机,看看业务进度变色了没有,有变色了的就赶紧抓紧。”这是碧桂园工作的日常,节点打点正变得越来越严苛,这担保了高执行力。

▌二是身累:

在万科的离职群里,各人凡是是你侬我侬,而碧桂园的离职群则诉苦颇多,即便是在职员工,也经常匿名吐槽,多如牛毛。

诉苦加班是常事,除了画图纸的设计师被要求通宵出稿子之外,其他部分的员工一样是超长待机,员工培训的照片流出也透露了碧桂园的拼命加班文化:

于是就有了这个成果:

一线更惨,除了传说中风风火火的喝鸡血之外,也有量化指标逼着员工使劲干,好比全员扫街,让很多人叫苦不迭。

06

原来傍观的人也被牵扯其中,一类是同行,一类是老黎民。

碧桂园通过全员冲刺的方法完成业绩发作,对同业来说则又爱又恨,猫哥问过不少地产伴侣,他们“撕了”碧桂园的心都有,因为——他们的公司也计划这么干!

去年11月,第一梯队房企恒大曾下发董事局主席许家印签发的文件,明确实施高周转奖励及查核细则。今年5月,保利地产董事长宋广菊暗示,将向碧桂园学习项目周转的一些做法强调豪宅“高周转”的泰禾,不绝在“院子系”去化周期上出力。

老板们固然但愿大干快上抢夺利润,而一帮职业经理人则看到了无尽的加班,原来已经累得半死不活了,突然旁边还有个蒙眼狂奔的主儿,更可怕的是老板还要求赶上去……

骂街是必然的。

而骂得更狠的是老黎民,在很多人看来,碧桂园就是一个收割机。

因为定位三四线甚至更基层的都市,市场容量小,碧桂园的计谋是低价拿地,然后宣称提供一个“五星级的家”,然后本地购买力被迅速扫光,然后房价就有了新高度。连文艺小清新堆积的豆瓣都是一堆一堆对碧桂园的恶意:

于是有人提出问题:碧桂园失控了吗?

身负9000亿的债务,又是严格调控的行业,央行的水都快溢出来了但很少流入地产商的手里,海外的评级在下降,这个渠道被堵死也很正常,失去了现金流,庞然大物轰然倒下也不鲜见。

杨国强有这种危机感,他曾说,每天都在思考倒闭、做不下去会有什么成果?

从成果看,他还没找到解决方案,而碧桂园的麻烦,可能才方才开始。返回搜狐,检察更多

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